Leitsatz:
Die zur Abgrenzung der Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel dienende Drei-Objekt-Grenze ist überschritten, wenn der Kaufvertrag zwar über einen unabgeteilten Miteigentumsanteil abgeschlossen wurde, das Grundstück jedoch in derselben Urkunde in Wohn- und Gewerbeeinheiten aufgeteilt wurde, von denen dem Erwerber mehr als drei Einheiten zugewiesen wurden.
Aus der Praxis:
Die Entscheidung fügt dem sehr weit gefächerten Regenbogen des gewerblichen Grundstückshandels eine weitere Farbnuance hinzu. Außerdem werden in der Urteilsbegründung die vom Gericht in jahrzehntelanger Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zur Beurteilung von Grundstücksverkäufen als gewerblicher Grundstückshandel umfassend und verständlich dargestellt.
In dem Urteil werden zwei entscheidende Aspekte zu der Streitfrage geklärt.
Zunächst weist der Senat auf den zeitlichen Zusammenhang zwischen Erwerb und Veräußerung hin. Es werden die innerhalb von 5 Jahren vorgenommenen Veräußerungen zusammengerechnet, um als Indiz für eine von Anfang an beabsichtigte Veräußerung des/der Grundstück(e) berücksichtigt zu werden. Hier war der 5-Jahres-Zeitraum um 2 Monate und 10 Tage überschritten. Der BFH verweist aber darauf, dass dieser Zeitraum nicht als starre Begrenzung zu sehen ist, sondern auch bei einer geringfügigen Überschreitung des Zeitraums ein geplanter Grundstückhandel vorliegen kann. (BFH-Urteil vom 08.09.2004, XI R 47/03 - Abschnitt II.1, LEXinform 0818893). Eine Überschreitung um ca. 3 Monate sieht das Gericht noch als geringfügig an.
Der gewerbliche Grundstückshandel ist nach der Rechtsprechung gegeben, wenn mehr als 3 Objekte veräußert werden. Als Objekt in diesem Zusammenhang gelten dabei selbständig veräußerbare Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte oder Wohnungs- bzw. Teileigentum.
Im Urteilsfall ist zwar nur ein Miteigentumsanteil veräußert worden, so dass auf Anhieb nicht mehr als 3 Objekte veräußert worden sind. Das gesamte Grundstück wurde aber in der gleichen Urkunde in 21 Wohnungseigentumsanteile und 4 Teileigentumseinheiten aufgeteilt. Der BFH geht daher davon aus, dass dadurch insgesamt 25 Einheiten veräußert wurden. Damit war die 3-Objekt-Grenze überschritten. Die mit dem Verkauf erfolgende Aufteilung schafft demnach mehrere Objekte i. S. d. der 3-Objekt-Grenze.
Der BFH wird in dieser Auslegung des Grundstückskaufvertrags insbesondere dadurch bestärkt, dass die Verkäuferin sich am gleichen Tag in einem weiteren Vertrag dazu verpflichtet hatte, diejenigen Wohnungen zurück zu erwerben, die von der Käuferin nicht innerhalb von 5 Tagen an fremde Dritte weiterverkauft werden konnten. Für eine Eigentumswohnung kam diese Verpflichtung zum Tragen und wurde erfüllt.
Die Gesamtumstände der Abwicklung des Grundstückskaufvertrages lassen nach Ansicht des BFH keinen Zweifel daran aufkommen, dass eine nachhaltige Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht, d. h. eine gewerbliche Tätigkeit ausgeführt wurde.
Um diesen Gewerbebetrieb zu vermeiden, hätte daher eine Aufteilung in Wohnungs-/ Teileigentum nicht vor der Veräußerung erfolgen dürfen und es hätte auch keine Garantie für den Rückkauf mit geplantem Weiterverkauf abgegeben werden dürfen. Die Maßnahmen zur Teilung müssen von dem Erwerber ergriffen werden, um die Veräußerung von mehreren Objekten zu vermeiden.